Q&A

常見問題

Copyright © Dahuan design. All Right Reserve.
  • 1.第一章、認識自地自建產業+

    自地自建預算超支最主要原因?

    經由我們所觀察,可以歸納自地自建會遇到的問題如下,提供給想要自地自建的業主參考,以為前車之鑑。
     
    第一章、認識自地自建產業
     
    目前大部分自地自建的業主,都是採「先找建築師畫設計圖及施工圖,再找營造廠來施工,後續室內裝修再找室內設計師」的方式進行,這種傳統流程讓自地自建產生很多結構性的問題,讓我們先來瞭解「建築」這個產業的參與者所扮演的角色。
     
    1. 建築師:負責建築設計(含結構設計,一般建築師都有配合的結構技師)、執照申請(建照及使照)、工程監造。
    2. 營造公司:整合模板、鋼筋、混凝土、泥作、門窗、鐵件…等工程,負責建築體工程施工(不包含後續室內裝潢或景觀設計的施工)。
    3. 室內設計師:負責建築體完成後的室內空間細部裝潢工程。
    4. 建設公司:負責整合一個建案的所有事項,包含:評估土地是否值得投資?要推出怎樣的產品?成本多少?利潤多少?要找哪家銀行配合後續貸款?要找哪位建築師設計、簽證?要找哪家營造廠施工?要找哪間室內設計公司裝潢樣品屋?要找哪家代銷公司?等等整合發包問題。
  • 2.第二章、自地自建營造整合問題+

    第二章、自地自建營造整合問題
     
    自地自建,明明就是一件事情,為什麼業主需要自己找哪麼多人?看出來了嗎?原來業主本身已經扮演一人「建設公司」整合的角色;一間建設公司有自己的開發部門、企畫部門、財會部門、工務部門等,互相配合「整合」一個建案的開發;任何事情,「整合」都是一個最困難的角色,因此,由沒有營造經驗的業主自己整合自地自建的所有事項,才是導致出現以下問題的根本原因:
     
    1. 建築設計端與營造施工端的整合
      由於業主不一定能完全想像圖面完工的樣子,因此常常發生做下去才發現不是自己想要的,這時候要停工並且修正設計後再施工;問題來了,建築師不一定能馬上幫你改圖,就算可以難免工程時間需要延後,但對施工端而言,很多工作都是環環相扣的,此時應如何協調延後?而且做錯拆掉重做又是雙重支出,值不值得?
    2. 建築設計師與室內空間設計師的整合
      建築師進行建築設計時最重要的是考慮法規限制,因為建築師要負責建照的申請,頂多只是考慮到空間的配置:需要幾個房間、樓梯、廚房、客廳的位置等,很少會考慮到更細部的室內空間設計,更別說一套圖沿用很久的情形了。
      以臥室為例:開窗位置就牽涉到床要擺那邊、那邊要留開關插座、那邊要放書桌等等,若是無法在一開始的建築設計階段就考慮使用者的需求(室內空間設計),常常結構體粗胚完成後才來敲敲打打,造成業主莫大的浪費。
    3. 各項工種之間整合:
      有些業主因為自己有房屋廠房增改建或是看別人自己蓋房子的經驗,認為所有工程自己發包可以省更多,就自己去找各個不同工班來施工。若經驗不足,此種方式常常導致時間的浪費及預算的增加。
     
    蓋房子每一項工種都需要與其他工種互相配合,譬如說在結構體階段,模板要先完成外模組立,然後輪到鋼筋工班進行牆壁的鋼筋綁紮,這中間還要水電師傅配合管路施工。只要有一個環節沒有配合好就會延誤到整體工程的進行,在施工團隊彼此不熟識下,主導者若整合力不足或對於各工種之間的銜接不熟悉,常常發生前一個工種等後一個工種的問題,由於承包商在估價時是假設工程順利遂行的狀況,當發生工程延誤而責任不在他時,勢必提出追加預算;若是因為業主經驗不足指揮不當(例如看錯圖面)導致施工錯誤,只能拆掉重來,花的錢更多,更慘的是,光為了流程的安排及聯繫就會花費很多時間及心力,業主本身的工作還能專心去做嗎?
    是不是我們可以得出一個結論,要想自地自建順利遂行,先決條件是口袋要深,才能有好的建築設計、好的營造施工品質?
    是的,在現行「業主-建築師-營造廠」的產業結構下,確實如此:
     
    • 建築師:
      只管設計跟監工,錢是業主出,所以,創新的設計通常也是比較貴的設計。例如清水混凝土的質感普遍受到大家讚賞,但清水模板的施工單價是普通模板的3倍。
    • 營造廠:
      負責施工。在現在網路這麼發達的情形下,業主很容易查到「一坪多少錢」的行情價而據以發包。所謂的「行情價」,是指一般情形下的價格,按照技術規範施工?在大部分的消費者都要比價、都要更便宜的要求下,資本主義中那「看不見的手」早已讓承包商「自動調整」施工步驟再報價了(例如,一般獨棟住宅模板行情每坪約6,000元左右,如果你要求按施工規範養護14天才能拆所有的模板、才能再開始下一樓層的施工,代價是模板每坪要7,500元,以建坪100坪算就要多付15萬元,願意嗎?),所以,要有好的施工品質,就是要比行情價來的高。
  • 3.弟三章 設計監造影響施工品質與預算追加+

    弟三章 設計監造影響施工品質與預算追加
     
    1. 品質問題及責任歸屬:
      目前大部分自地自建的模式是「先找建築師畫設計圖及施工圖,再找營造廠來施工」,此種方式監工的責任最後往往落在業主身上,因為建築師是重點監造,但對於業主而言,自己要住的房子,哪有什麼地方不是重點的?但業主又缺乏工程專業,不是圖看不懂不知道做的對不對,或是根本管不動工人,品質難免大打折扣,美夢變惡夢。
    2. 設計問題:
      讓我們先明白建築師的收費標準是以面積計算,這種計費方式的特性是面積越多、收費越多(而不是設計越完善、收費越多);但面積越多並不代表圖越難畫(若是外觀、格局都一樣的社區型透天或大樓集合住宅,只要畫好一個單位,其他複製貼上),這時候就產生一個茫點,建築師是以設計圖面積計價,但是自地自建者的單棟住宅面積很有限,導致建築師往往不願意花太多時間(因為不符成本)討論、修改圖面。
      自地自建最大的好處就是完全按造自己的需求-包括家庭人員狀況、生活習慣、品味喜好、特殊要求等-蓋一棟無論是平面格局、空間機能、外觀風格都合乎自己要由求的房子,若非經過不斷討論,直到自己滿意為止再施工,那自地自建不就變成自找罪受?
    3. 營造預算追加
      理論上,若是經過詳細而完整的討論所設計出來的方案,一切按圖按約定施工,怎麼會有預算追加的問題呢?的確如此!但實際情形是,還是會發生業主中途改變心意而變更的情況(不過發生的頻率與事前討論的完整度成反比);譬如說,發現了一組新出的磁磚很喜歡(屬於建材的替換),或是看了哪本雜誌產生新的想法(屬於設計變更)。
是否來電洽詢
是否Line線上諮詢
是否Facebook線上諮詢